Nélio Silveira Dias Júnior Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro.[1] O Código Civil enuncia dessa forma: pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a
transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (art. 481). Por se tratar da espécie de contrato mais utilizada no comércio jurídico e na convivência social, a lei procura facilitar a sua celebração, simplificando-a o quanto possível. O contrato de compra e venda, pela sua própria natureza, exige, como elementos integrantes, o consentimento, o preço e a coisa. O primeiro pressupõe a capacidade das partes para vender e comprar e deve ser
livre e espontâneo. O segundo é o valor que será atribuído à coisa. Sem a sua fixação, a venda é nula. Porém, é livre para ser estipulado. Variará de acordo com as leis de mercado. O terceiro é o objeto do negócio, que deve atender aos seguintes requisitos: existência, individuação e disponibilidade. Enfim, a compra e venda considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordem no objeto e no preço. O preço deve ser pago em dinheiro, à vista ou a prazo. Se for pago
mediante a entrega de algum objeto, ter-se-á não mais uma compra e venda, e sim, contrato de troca ou permuta. Quando o pagamento é estipulado parte em dinheiro e parte em outra espécie, a configuração do contrato como compra e venda ou como troca é definida pela predominância de uma ou de outra. Se mais da metade do preço for paga em dinheiro, haverá compra e venda. Se, porém, a maior parte do preço for paga em outra espécie, a compra e venda se transmudará em permuta.
[2] Sob a ótica do Direito Civil, essa distinção produz pouco efeito prático, pois o legislador determinou, em razão da semelhança existente entre ambas, que se aplicasse à troca todas as disposições relativas à compra e venda (CC, art. 533). No entanto, tem significado jurídico no Direito Tributário, notadamente quanto à incidência do Imposto de
Renda. Por sua vez, se a venda for feita a prazo e o devedor não adimplir as prestações ou parte delas, pode o credor aceitar oferta de uma coisa, como meio de pagamento de obrigação, sem desconfigurar o negócio inicial (contrato de compra e venda). Preceitua o Código Civil: o credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida (art. 356). Entretanto, isso é dação em pagamento. A dação em pagamento é um acordo de vontade entre credor e devedor, por meio
do qual o primeiro concorda em receber do segundo, para exonerá-lo da dívida, prestação diversa da que lhe é devida[3]. A dação em pagamento pressupõe que o devedor tenha o direito de dispor da coisa, ou seja, tenha a sua propriedade, pois se não puder efetuar a sua transferência não ocorrerá o efeito liberatório. O aceitante, por sua vez, deve ter
aptidão para dar o necessário consentimento. Portanto, denota-se, pela redação do art. 356 do Código Civil, que a dação em pagamento é considerada uma forma de pagamento indireto, não constituindo, por consequência, novação objetiva, nem, muito menos, se situa entre os contratos. Se a coisa a ser dada em pagamento for imóvel, não tem nenhum problema, desde que o devedor possa dispor da coisa e sobre ela não tenha nenhum ônus. A transferência da propriedade se dará, sem
dificuldades, mediante o registro da escritura pública de dação em pagamento, prevista expressamente na Lei nº. 6.015/73, em seu art. 167, inciso I, nº. 31, no Registro de Imóveis competente, como prescreve o art. 1.245, do Código Civil. [1] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – V. III. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2009, pág.
191. [2] Carlos Roberto Gonçalves, op. cit. pág. 201. [3] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – Volume II. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 308. CONTRATO DE COMPRA E VENDA O Contrato de Compra e Venda estipula os compromissos entre as partes nos neg�cios mercantis, podendo ser efetuado de forma escrita ou verbal. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o dom�nio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo pre�o em dinheiro. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficar� sem efeito o contrato se esta n�o vier a existir, salvo se a inten��o das partes era de concluir contrato aleat�rio. Se a venda se realizar � vista de amostras, prot�tipos ou modelos, entender-se-� que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Prevalece a amostra, o prot�tipo ou o modelo, se houver contradi��o ou diferen�a com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. FIXA��O DO PRE�O POR TERCEIROS, POR MERCADO OU �NDICES A fixa��o do pre�o pode ser deixada ao arb�trio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro n�o aceitar a incumb�ncia, ficar� sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Tamb�m se poder� deixar a fixa��o do pre�o � taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. � l�cito �s partes fixar o pre�o em fun��o de �ndices ou par�metros, desde que suscet�veis de objetiva determina��o. Convencionada a venda sem fixa��o de pre�o ou de crit�rios para a sua determina��o, se n�o houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao pre�o corrente nas vendas habituais do vendedor. NULIDADE Nulo � o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arb�trio exclusivo de uma das partes a fixa��o do pre�o. Sob pena de nulidade, n�o podem ser comprados, ainda que em hasta p�blica: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados � sua guarda ou administra��o; II - pelos servidores p�blicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jur�dica a que servirem, ou que estejam sob sua administra��o direta ou indireta; III - pelos ju�zes, secret�rios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventu�rios ou auxiliares da justi�a, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, ju�zo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. A proibi��o contida no item III n�o compreende os casos de compra e venda ou cess�o entre co-herdeiros, ou em pagamento de d�vida, ou para garantia de bens j� pertencentes a pessoas designadas no referido item. DESPESAS NEGOCIAIS E DE MANUTEN��O Salvo cl�usula em contr�rio, ficar�o as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradi��o. O vendedor, salvo conven��o em contr�rio, responde por todos os d�bitos que gravem a coisa at� o momento da tradi��o. VENDA A CR�DITO N�o sendo a venda a cr�dito, o vendedor n�o � obrigado a entregar a coisa antes de receber o pre�o. RISCOS At� o momento da tradi��o, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do pre�o por conta do comprador. TRADI��O (ENTREGA) DO BEM A tradi��o da coisa vendida, na falta de estipula��o expressa, dar-se-� no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda. N�o obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradi��o o comprador cair em insolv�ncia, poder� o vendedor sobrestar na entrega da coisa, at� que o comprador lhe d� cau��o de pagar no tempo ajustado. TRANSPORTE Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correr�o os riscos, uma vez entregue a quem haja de transport�-la, salvo se das instru��es dele se afastar o vendedor. ANULA��O � anul�vel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o c�njuge do alienante expressamente houverem consentido. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do c�njuge se o regime de bens for o da separa��o obrigat�ria. DA��O EM PAGAMENTO No caso de da��o em pagamento (artigo 356 e seguintes do C�digo Civil), determinado o pre�o da coisa dada em pagamento, as rela��es entre as partes regular-se-�o pelas normas do contrato de compra e venda. COMPRA E VENDA ENTRE C�NJUGES � l�cita a compra e venda entre c�njuges, com rela��o a bens exclu�dos da comunh�o. VENDA DE IM�VEL Se, na venda de um im�vel, se estipular o pre�o por medida de extens�o, ou se determinar a respectiva �rea, e esta n�o corresponder, em qualquer dos casos, �s dimens�es dadas, o comprador ter� o direito de exigir o complemento da �rea, e, n�o sendo isso poss�vel, o de reclamar a resolu��o do contrato ou abatimento proporcional ao pre�o. Presume-se que a refer�ncia �s dimens�es foi simplesmente enunciativa, quando a diferen�a encontrada n�o exceder de um vig�simo da �rea total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunst�ncias, n�o teria realizado o neg�cio. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da �rea vendida, caber� ao comprador, � sua escolha, completar o valor correspondente ao pre�o ou devolver o excesso. N�o haver� complemento de �rea, nem devolu��o de excesso, se o im�vel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a refer�ncia �s suas dimens�es, ainda que n�o conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. Decai do direito de propor as a��es previstas na venda de im�vel, por diferen�a de �rea, o vendedor ou o comprador que n�o o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do t�tulo. BASES LEGAIS Artigos 481 a 502 do C�digo Civil Brasileiro. DETALHAMENTOS CONTRATUAIS O Contrato de Compra e Venda, quando na modalidade escrita, dever� conter, no m�nimo: Nome completo, endere�o e qualifica��o (CPF, Identidade) de cada um dos contratantes; O bem (ns) objeto (s) da negocia��o O pre�o estipulado e forma de pagamento (� vista, em parcelas, periodicidade, valor de cada parcela) Outras condi��es gerais (como data de entrega das chaves, no caso de im�vel). MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA Na obra Modelos de Contratos e Documentos, voc� obter� os seguintes modelos de contratos de compra e venda: Cess�o de Compromisso de Compra e Venda Compra e Venda com Reserva de Dom�nio Compra e Venda de Estabelecimento Comercial Compra e Venda de Fundo de Com�rcio Compra e Venda de Im�vel (com Sinal) Compra e Venda de Produtos Agr�colas Compra e Venda de Valores Mobili�rios Compromisso de Compra e Venda com cl�usula de Constituto Possess�rio E o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a pagarPelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Quais são os tipos de contrato de compra e venda?Classificação: O contrato de compra e venda é típico (lei), consensual (apenas o acordo de vontades), bilateral (obrigações para ambas as partes), sinalagmático (dependência recíproca das obrigações pactuadas - uma prestação tem a sua causa na outra), oneroso (transfere o direito a propriedade da coisa mediante o ...
Quais são os efeitos do contrato de compra e venda?Os principais efeitos gerados pela celebração do contrato de compra e venda são (i) a constituição de obrigações recíprocas às partes contraentes, uma vez que o vendedor se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o comprador a prestar-lhe certa quantia em dinheiro; e (ii) torna responsável o vendedor pelos ...
O que é correto afirmar sobre o contrato de compra e venda?8. A respeito do contrato de compra e venda, é CORRETO afirmar: c) Convencionada a venda sem fixação de preço ou critérios para sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende -se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
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E o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a Pagar
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