Qual a diferença entre parceria agrícola e arrendamento?

Os contratos para exploração do Imóvel Rural são regrados pelo Estatuto da Terra (Lei 4.404/64), que é do ano de 1964 e editada sob um cenário econômico e social totalmente diferente do que existe hoje. Quando da publicação do Estatuto da Terra, objetivou-se, principalmente, proteger o explorador da terra que era, no mais das vezes e naquele momento, aquele agricultor familiar. Assim, o Estatuto da Terra tinha, e ainda tem, como princípios orientadores de suas disposições a função social da propriedade rural e a justiça social.

Ainda que tenham havido avanços na legislação, em especial com a publicação da lei 11.443/2007, que flexibilizou algumas regras, a legislação atual ainda não é a mais adequada para o cenário vigente, diante dos incontáveis avanços do setor decorrentes da abundância de recursos naturais e condições climáticas favoráveis que, atrelados à demanda mundial por produtos primários, tornaram a exploração agrícola e pecuária altamente rentáveis, aumentando a complexidade nas relações entre proprietários de terra e os exploradores.

O Estatuto da Terra prevê somente dois tipos de contratos para exploração da terra, o Contrato de Arrendamento e o Contrato de Parceria Rural, ainda que com o avanço do setor as áreas rurais não sejam mais procuradas apenas para exploração pecuária e agrícola, mas, também, para atividades de geração de energia (solar, eólica, hidrelétrica...) e pesquisas científicas, dentre outras.

Feito esse breve introito, o que se pretende aqui, sem a pretensão de esgotar o assunto, é demonstrar algumas diferenças importantes entre o contrato de Parceria Rural e o Contrato de Arrendamento.

O Contrato de Arrendamento é o contrato agrário pelo qual o proprietário do Imóvel cede ao arrendatário o uso e gozo do Imóvel para que seja nele exercida atividade rural mediante o pagamento de quantia fixa e pré-ajustada. Já o Contrato de Parceria Rural é aquele em que o proprietário cede o uso e gozo da terra a um parceiro mediante partilha dos frutos obtidos com a exploração, ficando a exploração em regime de parceria.

Assim, já vislumbramos, de antemão, que a principal distinção entre o contrato de arrendamento e o contrato de parceria rural reside na presença ou não de riscos compartilhados entre os contratantes em relação à atividade rural a ser exercida no Imóvel.

Outra diferença importante reside no direito de preferência para a aquisição do Imóvel, pois há previsão expressa de que o arrendatário possui preferência, em igualdade de condições com terceiros, na aquisição do Imóvel Rural, sendo conveniente destacar que tal direito de preferência independe de Registro na matrícula do Imóvel e que há entendimentos do STJ no sentido de que tal direito de preferência alcançaria somente aqueles que exploram a terra de forma pessoal e direta, não sendo aplicável aqueles s que explorem as terras como entidades empresariais.

Nos contratos de Parceria Rural não há qualquer previsão de direito de preferência ao parceiro explorador e, mesmo que com alguma controvérsia, a jurisprudência majoritária tem se posicionado no sentido de confirmar que o direito de preferência não se aplica aos contratos de parceria rural.

Embora a diferença no que tange ao direito de preferência, não podemos deixar de mencionar que ambos os contratos garantem ao explorador da terra o direito de vigência em caso de alienação a terceiros.

Finalmente, cumpre mencionar que, quando se trata de parceria rural, o prazo mínimo é de 03 anos independente da atividade, enquanto arrendamento rural tem prazo mínimo de 03 anos para lavoura temporária e pecuária de pequeno e médio porte, 05 anos para lavoura permanente e pecuária de grande porte e 07 anos para exploração florestal, sendo que em ambas as hipóteses garante-se ao explorador o direito de ultimar a colheita, mesmo após decurso do prazo do contrato.

Um outro ponto onde há diferença importante é sobre a realização de benfeitorias, pois há previsão expressa no sentido de que, quando se trata de parceria rural, deve haver consentimento prévio do proprietário para a realização das mesmas, ao contrário do contrato de arrendamento onde não há tal previsão. De todo modo, esse ponto é facilmente superável com regras claras no contrato, seja qual for o modelo, firmado pelas Partes.

Desse modo, vê-se que há algumas diferenças relevantes entre o contrato de arrendamento e o contrato de parceria rural e nós, do Eichenberg, Lobato, Abreu e Advogados Associados, estamos à disposição para, entendendo a intenção das Partes, elaborar o Contrato que se amolde melhor à situação.

Theodoro Chiappetta Focaccia Saibro

Qual a diferença entre contrato de arrendamento e contrato de parceria?

No caso de contrato de arrendamento, o rendimento recebido pelo proprietário dos bens rurais cedidos é tributado como se fosse um aluguel comum, enquanto no contrato de parceria, as duas partes são tributadas como atividade rural na proporção que couber a cada uma delas.

Em que consiste a parceria ou arrendamento?

1º: O arrendamento e a parceria são contratos agrários que a lei reconhece, para o fim de posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário, quem detenha a posse ou tenha a livre administração de um imóvel rural, e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.

O que consiste a parceria agrícola?

A parceria rural é um instrumento pelo qual os produtores rurais (tanto o proprietário quanto o parceiro) farão um empreendimento único para a atividade rural. Ou seja, é uma espécie de contrato em que o dono da terra contribui com o imóvel e o parceiro-outorgado com o trabalho.

O que se entende por arrendamento?

Arrendamento é um contrato de cessão entre duas partes, onde um proprietário repassa seu bem para outra pessoa utilizar, mediante o pagamento de remuneração.