O que saber antes de comprar em leilão?

Ter uma casa própria é um sonho comum entre os brasileiros e, para muitos, esse sonho ainda é distante. Mas um bom planejamento financeiro pode deixar você mais próximo de conquistar esse objetivo.  Para ajudar você nesse momento, vamos apresentar mais uma maneira de baratear o custo dessa aquisição: participar de um leilão de imóveis. 

Essa alternativa tem se tornado mais popular nos últimos anos e é uma excelente oportunidade de arrematar um imóvel com valores atrativos em relação ao mercado tradicional, seja para sair do aluguel, adquirir um imóvel comercial, ampliar os negócios ou iniciar um investimento. 

Apesar de essa ser uma das melhores opções para adquirir um imóvel, deve-se observar alguns itens antes do arremate do bem. Preparamos algumas dicas do que você deve saber e analisar antes de comprar um imóvel de leilão para que seu arremate seja bem-sucedido:

- Confira com atenção o edital do leilão

No edital do leilão, você poderá conferir as principais informações referentes ao bem desejado, como o estado do imóvel, as formas de pagamento, a data do leilão, o valor mínimo para lance, quem é o vendedor, as responsabilidades de cada parte (vendedor e arrematante). O edital costuma informar também se existem pendências financeiras, o que pode ser muito útil para você avaliar se é um bom investimento ou não.

-  Sempre que possível, faça uma visita antecipadamente ao imóvel

Procure verificar com a Organização de leilões a possibilidade de visitar o imóvel desejado. Na maioria dos casos possíveis de visita, basta agendar com a leiloeira. Isso contribuirá para que você analise a necessidade de possíveis reparos e coloque isso na ponta do lápis. 

Mas há exceções: em alguns casos, a visitação não pode ser realizada, pois o imóvel pode estar ocupado pelo antigo proprietário, tornando inviável a visita. Diante dessa situação, vale ir até o local para ver a parte externa, conhecer a região, conversar com vizinhos; no caso de apartamentos, verificar a possibilidade de visitar algum outro apartamento semelhante ao desejado no mesmo prédio. Essa prática pode ser decisiva para avaliar o patrimônio e verificar se o imóvel está de acordo com seus interesses e necessidades.

- Faça pesquisas de preços

Para que o arremate de um imóvel através de um leilão seja um bom negócio, é importante que você faça uma pesquisa no mercado imobiliário, avalie outros imóveis semelhantes para ter um comparativo de valores e de produto. 

- Estabeleça uma oferta máxima

Determine um valor máximo para dar no lance do imóvel. Você pode se basear nas pesquisas de mercado e de acordo com o valor que você pretende disponibilizar para esse investimento. Isso evitará que você adquira uma dívida além do que pode pagar.

- Não tenha pressa

O prazo para ter a posse do imóvel deve ser levado em consideração, pois em algumas situações, o imóvel pode estar ocupado e, neste caso, pode levar algum tempo até que as medidas necessárias sejam tomadas e o imóvel esteja liberado. Essa informação pode ser observada no edital de leilão, evitando surpresas posteriores. 

O que achou dessas dicas que a Pestana apresentou para você fazer um excelente negócio através do leilão de imóveis? Temos certeza que tomando esses cuidados, você encontrará ótimas oportunidades de arrematar um imóvel com um preço incomparável. Utilize nossas recomendações e avalie qual imóvel combina com você e com o seu bolso!

Venha fazer negócios com a Pestana Leilões, referência em todo território brasileiro. 

Descontos no preço do imóvel chegam a superar 20%, mas é necessário tomar uma série de cuidados para o barato não sair caro

Leilão de imóveis: valor mais barato pode maquiar dívidas antigas (.)

J

João SandriniPublicado em 31/12/2013 às 10:51.

Não faltam motivos para um interessado em comprar um imóvel fazer isso por meio de um leilão. O principal deles é o preço. Leiloeiros e compradores dizem ser possível obter descontos superiores a 20% em relação aos valores de mercado. O sistema de leilão também é considerado emocionante pelos seus adeptos porque costuma haver grande disputa pelos melhores bens. No entanto, talvez a característica mais importante de um leilão de imóveis é que ele é extremamente trabalhoso para o comprador. É necessário tomar diversos cuidados antes de calcular o lance máximo que deve ser apresentado. O interessado precisa levantar dívidas antigas, checar documentos, estudar as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital. Após tudo isso, ainda é possível ir a um leilão e não comprar nada porque outra pessoa aceitou pagar mais do que parecia razoável pelo bem.

Mesmo assim, os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil. Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou de alguns dos principais leiloeiros do país como a Zukerman (www.zukerman.com.br), a Santos Frazão (www.sfleiloes.com.br), a Sodré Santoro (www.ssol.com.br) e a Fidalgo (www.fidalgoleiloes.com.br). Com o crescimento de três dígitos no crédito imobiliário, o número de mutuários que não consegue pagar as prestações avança proporcionalmente. Além disso, a legislação brasileira é extremamente rígida com os mutuários inadimplentes - o que garante a oferta de imóveis nos leilões. No caso dos contratos que prevêem a chamada alienação fiduciária, regulamentada em 2004, após apenas três meses de atraso no pagamento o banco já pode notificar o morador de que vai colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Veja abaixo dez dicas úteis antes de comprar um imóvel em leilão:

1 - Prefira imóveis desocupados. Mais de 90% dos imóveis que vão a leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados. Ao arrematar um deles, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação. É comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada. Se você não está disposto a correr o risco de esperar anos, só compre residências, escritórios ou terrenos desocupados - mas saiba que os preços podem não ser tão vantajosos.

1 - Prefira imóveis desocupados

2 - Verifique se há ações judiciais contra a execução

3 - Visite o imóvel com antecedência

4 - Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante

5 - Avalie a melhor forma de pagamento

6 - Preste atenção ao edital

7 - Desconfie do preço de avaliação do imóvel

8 - Defina um lance máximo e não se empolgue

9 - Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação

10 - Tire todas as suas dúvidas com um advogado

2 - Verifique se há ações judiciais contra a execução. Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Principalmente em contratos antigos de financiamento de imóveis, é comum que os mutuários reclamem - com razão - de itens como a fórmula de correção das parcelas ou a cobrança de juros sobre juros. O problema é que nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Nesses casos, o comprador do imóvel será obrigado a esperar para tomar posse do bem caso o ocupante consiga uma liminar que evite o despejo até o julgamento do mérito do processo. Além de ir ao fórum ou ao cartório verificar se há ações contra a execução, o ideal é também conversar com o ocupante e verificar se ele planeja resistir ao despejo.

3 - Visite o imóvel com antecedência. Pode parecer pouco sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de dezenas de milhares de reais sem saber exatamente o que está comprando. Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita. Faça uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. No caso de muitos dos imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados. Só é possível conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso. Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do imóvel se encontrar em um estado pior do que o esperado. Considere a possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.

4 - Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante. É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento também tenha deixado de pagar obrigações como IPTU, taxas e até mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou reforma. O comprador terá de arcar com todas essas obrigações. A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial. Mas não espere um desfecho rápido do processo. Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas representativas são de responsabilidade do comprador, como a taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos advocatícios para o despejo do ocupante. Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.

1 - Prefira imóveis desocupados

2 - Verifique se há ações judiciais contra a execução

3 - Visite o imóvel com antecedência

4 - Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante

5 - Avalie a melhor forma de pagamento

6 - Preste atenção ao edital

7 - Desconfie do preço de avaliação do imóvel

8 - Defina um lance máximo e não se empolgue

9 - Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação

10 - Tire todas as suas dúvidas com um advogado

5 - Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Essas regras podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra. Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado. Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista. Em geral, é necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Alguns leilões permitem o financiamento da dívida, mas é necessário contratar o empréstimo com antecedência. Pesquisar os menores juros do mercado e não comprometer mais de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela são decisões prudentes, segundo Geraldo Tardin, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH). Lembre-se: se o pagamento não for feito nos prazos previstos, o imóvel pode voltar a leilão.

6 - Preste atenção ao edital. Verifique com antecedência a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes. Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará impedido de participar de leilões posteriores. A desistência de arrematação sob a alegação de que não há dinheiro para a compra pode ser punida com pena de dois meses a um ano de reclusão, além de multa. Todo o leilão é filmado - e as imagens podem ser usadas como prova.

7 - Desconfie do preço de avaliação do imóvel. Nem sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilão. Conversar com um corretor que conheça a região do imóvel pode lhe dar um bom termômetro dos preços de mercado. O preço mínimo fixado também não pode ser considerado uma referência, já que muitas vezes corresponde ao prejuízo do banco com o financiamento do imóvel.

8 - Defina um lance máximo e não se empolgue. Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo. Quanto melhor a localização e o estado de conservação do imóvel, maior é a chance de que vários interessados se apresentem. De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance. Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que alguém levantar a mão. Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de 500 em 500 reais, evitando que a disputa se encerre rapidamente. É importante não se deixar enganar com as técnicas do leiloeiro e definir um valor máximo de arrematação - que não seja de maneira nenhuma ultrapassado. Lembre-se que há leilões de imóveis todas as semanas. Se não for possível comprar um logo no primeiro leilão, é bastante improvável que não apareçam oportunidades tão boas - ou melhores - no futuro.

9 - Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação. Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras - inclusive essa informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.

10 - Tire todas as suas dúvidas com um advogado. "Não recomendo que a pessoa compre qualquer tipo de imóvel sem a consulta de um advogado, muito menos em leilão", afirma Geraldo Tardin, diretor da ABMH. "É o advogado que vai dizer o que é e o que não é um bom negócio."

1 - Prefira imóveis desocupados

2 - Verifique se há ações judiciais contra a execução

3 - Visite o imóvel com antecedência

4 - Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante

5 - Avalie a melhor forma de pagamento

6 - Preste atenção ao edital

7 - Desconfie do preço de avaliação do imóvel

8 - Defina um lance máximo e não se empolgue

9 - Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação

10 - Tire todas as suas dúvidas com um advogado

Veja Também